广州芳村茶城罢市引发业界反思

广州芳村茶城罢市引发业界反思

11月15日,10月底,闹得沸沸扬扬的广州芳村茶业城六天罢市事件在业界引起不小震动,虽然该事件最终以茶业城管理方作出让步、降低“续约费”额度得以平息,仍然让不少茶界人士唏嘘不

11月15日,10月底,闹得沸沸扬扬的广州芳村茶业城六天罢市事件在业界引起不小震动,虽然该事件最终以茶业城管理方作出让步、降低“续约费”额度得以平息,仍然让不少茶界人士唏嘘不已。

这一罢市事件也继而引发了业内相关人士对茶行业发展、茶商与茶城关系、乃至资产配置、商业地产投资的深度思考。

山东省茶文化协会常务副会长侯国云:茶城应认清形势,努力维护商户权益  芳村茶业城罢市事件值得我们深刻反思。

这件事既有业户的责任,但主要是市场管理方的问题。

  广州芳村茶业城的管理方在不了解茶商经营现状的情况下,毫无商量余地大幅度提高费用,必然招致业户的不满,此举非常不明智;反观该茶业城的商户,他们也没有与茶城管理方及时做好沟通,才导致矛盾激化,用这种罢市的方式消极对抗,不但影响自身生意,对芳村茶业城的整体形象也带来一定负面效应。

其实,最好的解决办法是坐下来心平气和地跟茶城管理方算一笔经济账,让管理方知道茶商自身的难处。

  目前,受国家政策影响,整个茶业界的发展结构在调整,去掉了包装和价格方面的虚假豪华,致使一部分原先主营高档礼品茶的茶商经营难以为继,其他许多茶商也面临销售渠道重建的困局。

在这种时期,识时务者为俊杰,市场管理方应该认清形势,与茶商们同呼吸共命运,让利于茶商,多从茶商的角度出发,帮他们解决实际困难,给他们一定喘息空间,在自己员工吃上饭的时候,也要让商户们喝上汤。

  商户就是上帝,保护好他们就是维护了茶城自身的权益,稳住商户也就稳住了市场。

茶城管理方假如抱着“你不交钱就走人”的思想,把市场上经营多年的老商户撵走,再重新招商肯定要投入更多人力、物力和资金,也势必造成客源流失。

  茶城和商户好似鱼与水,是一体的,不能分离,越是经济形势不好的时候越要肩并肩、手牵手,同舟共济、共渡难关。

我倡议各个茶城的管理方要跟茶商们打成一片,真正将商户看成自家人,茶城和商户形成一个利益共同体,这样才能将茶城越办越好,才是应对困局的唯一出路。

  今年10月10日,我们刚在广友茶城成立山东省茶文化协会市场专业委员会,也是为了更好地协调各个茶城的关系,相互学习、共同发展。

对于广州芳村茶业城罢市一事,要充分吸取他们的经验和教训,从而更快更好地发现自身不足、及时化解问题,避免类似事件发生,确保山东尤其是济南茶业市场的平稳有序发展。

济南时报社区报编辑部主任、茶报执行主编刘研波:与其“竭泽而渔”不如“筑池蓄水”  以局外人的身份冷静地旁观芳村茶业城罢市事件,可以看出茶城管理方和商户处理问题的方式都有欠缺。

  当然,茶城管理方一定也有苦衷,比如,现在物价上调、工资上涨,茶业城各项管理费用加起来都是一笔庞大的开销,作为茶业城的管理方,他们不能不算这样一笔经济账。

  但是,从这个市场的建立和发展来看,芳村茶业城之所以能成为国内茶业界的风向标,除了其得天独厚的地理位置外,与茶商们十几年如一日地苦心经营积聚人气也密切相关。

自己苦心孤诣养起来的市场却反过头来敲竹杠,换做是谁都无法接受。

  市场大环境不好,茶城管理方应该引导茶商更规范化、更有序地经营,而不应在这个时候再猛提费用,在茶商的伤口上撒盐。

这种只图既得利益的做法等于釜底抽薪、杀鸡取卵,不止失掉了人心,也容易把市场搞砸。

放水养鱼还是竭泽而渔,大家心里都有一杆秤。

  市场形势不好的时候,茶城不要光想着怎么索取,而应该把眼光放长远,心怀大格局,与其“竭泽而渔”,不如把“池子”修得更好、把“水”蓄得更满,这里的“池子”指的是硬环境,“水”则是软环境。

茶城对周边环境的辐射带动作用很大,这时若能充分整合优势资源,对硬环境整体改造提升,同时提高管理的软实力,将茶城周边商圈打造得更完善,一定能在未来创造更大效益,实现茶城与商户的共赢。

云南双江津乔普洱济南营运中心负责人于青灵:不建议采用过激方式处理矛盾  在茶业市场洗牌过程中,会冒出很多事情,像广州芳村茶业城大罢市这种事并不稀奇,其实也没有绝对的对错,因为大家看问题的角度不同。

但不建议采用这种过激行为。

  今年生意确实不好做是事实,但生意还要继续做下去,不管是茶城管理方还是商户,都应该本着合作共赢的态度,本着互利互惠共谋长远的眼光,坐下来诚恳耐心商谈,寻找一个利益的平衡点。

我觉得,解决问题的方法总比困难多。

  罢市是一种解决问题的方法,但这种方式并不提倡。

茶城管理方和商户行为都过激,对今后处理矛盾的方式上可能起到一种不良的示范作用。

山东颂和茶业有限公司总经理张思国:罢市是弱势群体的无奈之举  广州芳村茶业城这个市场有着得天独厚的条件,经营环境不可替代,所以茶城管理方有些霸权思想,不太重视业户去留,认为商户不可能轻易离开茶城,成为要挟的筹码。

在茶城管理方和商户的对峙中,商户处于弱势地位。

  平心而论,这件事商户的想法挺简单,只是为了争取公平待遇,就像孩子跟家长耍脾气一般。

这说明商户确实不想离开,只想通过这种方式给管理方施压,让对方做出些退让,达到维护自己权益的目的。

  现在国家大力倡导依法治国,如果茶商真跟茶城撕破脸,就直接拿起法律武器对抗,茶商的个人力量还是薄弱,罢市是下策,也是弱势群体的无奈之举。

山东瑞驰房地产有限公司总经理徐秋鑫:谁握有商铺产权就有主动权——从“芳村茶业城罢市事件”看商业地产的投资与运营  广州芳村茶叶市场的物业持有者实际上是名符其实的商业地产商。

正是因为市场的长期培育和成长,其商业价值不断攀升。

在经营一段时间后业绩提升、租金飞速上涨也是一个必然现象。

这说明,谁握有商铺的产权,谁就拥有主动权。

我来谈谈自己对商业地产的几点认识。

商业资产价格回归增值溢价靠运营  商业房地产与住宅有很大不同。

商业的特性决定了其长期持有和运营,它的价格和收益(出租收益率)有一个基本的平衡,即回归社会平均利润水平。

在市场充分竞争的态势下,社会平均利润水平基本上可以看作银行贷款基准利息水平(大约5-6%)。

现在市场上商业返租及其承诺的高回报,动辄10%以上,甚至更高。

如此高回报来源何处?不把功夫下在前期商业策划、业态选择和后期运营上,承诺高回报就仅是一种销售手段。

返租期结束后成为一个烂摊子,这样的实例还少吗?  资产的增值和溢价来自于经营水平的提高而带来的租金水平提高! 商业地产抗风险能力较强  全世界的总资产中房产就占了50%以上,其他才是股票、债券、艺术品等。

商业地产的资产特性之一是,在相当长的时间内不会灭失,至少是在建筑生命周期内(一般不少于100年);二是几乎不用打理,经营水平和租金状况信息很透明;三是房子占有物理空间,稀缺性随着地理位置而产生,尤其是在传统的商业街区和中心城区内。

  但是房子有一个弱点,就是交易费用太高,还需装修等,因此房子最易于持有,长期持有,时间越长越能体现出他的地理位置的优越性。

  日前在飞速发展的信息时代,互联网号称无处不在。

房子是唯一能抗衡互联网冲击的资产。

互联网颠覆的是虚拟空间,颠覆的是渠道,实体空间是颠覆不了的,关键是我们赋予实体空间什么内涵。

互联网和实体空间的融合是一种必然。

腾讯、百度和万达联合就是最好的明证。

阿里巴巴网上销售再多,还是要有实体的仓库、实体的体验中心,这些是必不可少的。

我有一种观点,虚拟世界、虚拟环境越丰富,作为社会属性的人越是需要面对面的交流,越需要越渴望看到对方真诚的眼神。

证券化改革给商业地产带来巨大潜力  2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

  房地产证券化是房地产融资手段的创新,是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。

资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。

房地产证券化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式,把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证。

房地产证券化是一种资产收入导向型融资,以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系,将巨额价值的房地产动产化、细分化,利用证券市场的功能,实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化,为房地产市场提供充足的资金,推动房地产业与金融业快速发展。

  另据住建部政策研究中心主任秦虹最新观点,中国房地产发展始终受到民间资本巨大影响。

过去民间资产大量买房,对中国房地产市场产生的影响非常不利。

因此,中国房地产不应该是过去那样初级的、原始的、低级的投资。

房地产投资趋势,大致将朝着两个方向走:一是实物性投资向新型证券化投资转变,第二,中长期来看,住宅投资会下降,依据传统投资房地产文化习惯,非住宅会上升。

在中国有可能出现的机会是商业办公投资。

为了防控风险,解决写字楼和商场长期持有和房地产商解决资金短缺而售卖的矛盾,商业地产的资产证券化有非常大的前景。

  商业地产的春天即将来临。

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